亲人情侣朋友同事合买房子要考虑的问题有很多很多

  昨日9:53,Z女士来电:我想问一下,两个人买房子还房贷,房产证上写两个人的名字,是不是一定要是夫妻,不是夫妻可不可以?因为我们孩子还在谈恋爱阶段,我们作为家长不想这么早让他们登记。

  Z女士是杭州人,有个女儿,在事业单位工作,谈了个男朋友是同单位的,也是本地人。

  两个年轻人名下都没有房子,符合既不限购、又能贷款的“刚需”。看到新房最近纷纷打折、优惠,他俩有点眼热,想集两家人之力,先买一套起来,以后当婚房。

  Z女士不同意,婚姻非儿戏,认识也没多长时间,应该再好好相处相处,考虑成熟再结婚。

  而且,男方家庭条件不太好,首付也拿不出多少钱来,肯定需要女方家庭多出钱。

  Z女士顾虑重重:“第一,不是夫妻好不好一起买房?第二,买房之后,两个人以后如果结婚的,我们一切都无所谓。但是如果分手,那这个房子怎么分?归谁?”

  杭州市房产交易产权登记管理中心一位负责人说,两个甚至多个没有任何关系的自然人,完全可以共同购买住房。只要买房的所有人都符合现在的限购政策,也就是本地户籍、名下没有住宅或只有一套住宅。

  在房产局登记时,一套房产要登记多个产权人的情况下,工作人员会问:是“共同共有”还是“按份共有”?

  “共同共有”这种产权关系,通常存在于夫妻之间。表示所有产权人,都对这套房子不分份额地均等享有、承担义务。

  “按份共有”指的是必须约定份额。可以存在于夫妻间,也可以存在于没有任何关系的几个人之间。如果买这套房子你出70%的钱,我出30%的钱,那就可以约定:各享有这套房子70%和30%的份额。

  如果两个朋友合买房子,其中一个人是已婚的,那又多了一层麻烦。这个人的伴侣作为“共有权人”,也对所买的房子享有,诸如签约、房贷申请以及交易过户等环节,都需要这位“共有权人”到场,房产证上也得加上这个人的名字。

  去年杭州有一对姐妹各出一半的钱买了套房子,姐姐已婚,妹妹未婚。后来,只能让姐姐和姐夫到公证处,公证姐夫放弃对这套房产的。这样,房产证才能做成只有姐妹两人的名字,并约定份额为各50%。

  有五个同事一起出钱炒房,其中四个是已婚的,为了避免麻烦,办房产证时只写了惟一一个单身汉的名字,并以他的名义办了银行按揭。

  问题是:买房时的首付款是五个人中的一个人全额付的。剩余的四人负责平摊每月的贷款。那么卖房款减去首付款和所有贷款之后的增值部分,付首付款的那个人认为他“投资”最多,应该多分,但另外四人要求平分。

  由于事先没作约定,大家争执了很久。为了了结此事,付首付款的人最终作出让步,和大家平分。

  有一家小公司的11位同事,都是小年轻,想联手炒房,就一起凑钱在城西买了套房。

  两三年后,11人各奔东西,有几个还去了外地。有人要结婚了,要用钱,想卖房子。

  房子于是挂到了中介那里,时价比买进时没涨多少,很快找到了买家。可是,11个房东怎么也凑不齐,在外地的那几个,觉得没钱赚还要贴费,都推三阻四,不肯回来。

  一拖拖半年。忽然有一天,听说要出房产新政策了,房价走势一时还不太好判断。

  一天之内,11位房东全部像旋风一样报到,当天晚上就在要卖的这套房子里,11位房东先和中介签委托合同,然后和买家签了卖房合同,中介赶紧收下买家的定金,交给11位房东。

  2000年,两个好朋友在大塘新村合买了一套一居室的小房子,一个出的钱多点,一个稍微少点,房产证上写了两个人的名字,份额各50%。

  当初买房时两人没有签协议,也没有明确今后怎么分。四五年后,要卖房子了。出钱稍多的那方要求按照出资比例来分钱。出钱稍少的那方很生气,因为这几年来,房子装修、出租都是他一个人在打理,“这份功劳怎么算?”

  虽然最后没闹上法院,双方平分了钱,但各自心里都不是滋味,关系也渐渐淡了。

  杭州银行个贷部门的相关人士透露:朋友一起炒房或恋人共同买房的情况,现在为数不少。银行对这一类贷款向来采取非常谨慎的态度,定为“风险较大”的业务,在政策上也执行得特别严格。

  “两个自然人或多人买房,在银行住房贷款合同中,只能把一个人作为‘主贷款人’,其他人都属于‘共同贷款人’。在确定主贷款人时,考虑还款能力,一般会选择其中收入较高或工作较稳定的那个人。”

  “但是这样仍不能规避风险。因为共同买房人之间一旦发生纠纷,只能先理顺法律关系,之后,才能处理银行贷款的事情,中间的过程非常繁琐,时间也会拖很久。”

  另外,房产限购政策的出台,也导致现在有些人自己不具备买房资格,就找个有买房资格的人合作买房子。这样做的风险也非常大——房产证上不能写上真正出资人的名字,贷款也不能以他的名义,代买者如果有其他想法,那就麻烦了。

  还有一对同为1988年出生的小情侣,上个月在下沙合买了一套房子,总价近300万元,准备明年交房后结婚。原本两人约定平摊首付以及每月的按揭,房产证上写上两个人的名字。但由于女方已经在杭州买过两套房子了,银行没有批准贷款。两人又和开发商重新签订了合同,改为以男方一个人的名字买房、贷款。

  这对小情侣是典型“85后”年轻人的想法:以后要是结婚,这套就当婚房;要是分手,就卖掉分钱。

  女方表示,房产证上有没有自己的名字无所谓,完全信任男方,也下定了决心要和他厮守终身。

  赵律师说,在未领取结婚证的前提下共同买房,并不能当做夫妻共同财产,不约定产权比例,极易产生纠纷。

  “女方为表诚意,在房产证上只写男方一个人的名字,意味着自己完全放弃房屋的所有权。如果不作任何约定,那么一旦分手,这房子是卖还是不卖,双方究竟能不能达成一致?卖掉的话,增值部分怎么算?不卖的话,房子的价格怎么估算?产权归谁所有?这些都是问题。”

  “最好事先就以书面形式约定产权比例;也可以去公证处公证,做婚前财产公证,或做财产归属约定;假如没有约定,还可以在申请产权证的时候,按照出资比例,登记为按份共有。”

  赵律师表示,朋友合作炒房,或恋人合买婚房,一定要、客观,不要感情用事。不仅要为自己考虑,更要顾及家人的感受。

  情侣婚前一起买房,大多是双方父母出钱的。这个阶段双方父母出钱买房,通常认定为是对自己子女的个人赠与,除非明确表示是赠与双方的。

  但如果是结婚后,双方父母为小两口出钱买房的,通常会被认定为这是对小两口的共同赠与,除非买房时父母明确表示只赠与自己的儿子(女儿)一个人。

  婚后购买的房屋,如果房产证上没有约定“按份共有”以及双方的权属比例。那么不管房产证上写的是谁的名字,都归两人共同共有。

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